Manutenção em edificações.
Após a construção de uma edificação, um novo ciclo de uso e operação do imóvel é iniciado, apresentando nesta fase o desgaste natural de seus componentes. Para que o seu desempenho seja mantido, torna-se primordial implementar um programa de manutenção predial neste bem. Infelizmente, a prática da manutenção em edificações no Brasil ainda não é tão difundida quanto para outros segmentos, como o de automóveis.
Estudos realizados pelo instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP indicam que mais de 60% dos acidentes ocorridos em edifícios com mais de 10 anos estão relacionados à deficiência ou inexistência de manutenção, fruto da existência de uma cultura no país de só consertar o que está quebrado. Os dois principais tipos de manutenção aplicados à edificações são:
a) Manutenção Corretiva: Considerada a primeira estratégia de manutenção adotada na engenharia é caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de evitar riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários;
b) Manutenção Preventiva: É uma manutenção planejada com revisões das periódicas realizadas com antecedência, evitando ou reduzindo falhas no desempenho das instalações e está ligada diretamente a garantia do imóvel dada pelas construtoras.
Assim, a manutenção predial vai além da questão de manter as edificações em bom estado de conservação e de desempenho. Questões legais, sociais, econômicas, técnicas e ambientais, são algumas das inúmeras variáveis envolvidas no processo de manutenção. A própria vida útil do edifício é prolongada a partir da manutenção, que hoje se busca através da sua conservação e soluções de manifestações patológicas, diminuindo os gastos com intervenções mais complexas.
Avanços importantes para a regularização e melhoria da manutenção predial no Brasil foram dados nos últimos anos, podendo – se destacar:
a) Atualização em 2012 na NBR 5674– Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Trata-se da primeira norma brasileira a discutir o tema em 1977, proporcionando uma melhoria significativa na abordagem do assunto, esclarecendo a metodologia de implementação e gestão do programa de manutenção. Importante destacar que mesmo as edificações mais antigas, anteriores à NBR 5674:2012 devem adequar ou criar programas de manutenção visando a preservação das características originais da edificação.
b) Atualização em 2011 da NBR 1037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção de edifícios a qual aponta as diretrizes para elaboração do Manual de Uso e Operação das Edificações, documento este entregue pelas construtoras e de grande importância pois através destes manuais ficam explicitas as condições de uso do imóvel. Desta forma, a construtora pode garantir que não será responsável por vícios ou defeitos decorrentes do mau uso ou da não realização da manutenção correta ou prevista no Manual de Uso e Operação da Edificação.
Desta forma, a manutenção predial é tida como uma solução eficaz contra fatores de depreciação que afetam uma edificação e deverá fazer parte de uma gestão predial eficiente, garantindo uma maior vida útil e melhor desempenho, devendo fazer parte das obrigações da gerência dos condomínios.
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