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18/10/2019

Sou proprietário de um apartamento alugado. Posso continuar usando as áreas de lazer do condomínio?

Sou proprietário de um apartamento alugado. Posso continuar usando as áreas de lazer do condomínio?

 

Após quase 2 meses sem aparecer por aqui, digo que: VOLTAMOS! Foram dias conturbados envolvendo muitos estudos e trabalho, o que ocasionou, inevitavelmente, no meu sumiço das publicações. Todavia, estamos de volta com as publicações semanais. Queiram me desculpar pela ausência, mas foi necessária, já que este canal requer dedicação, estudos e tempo...como sem vocês, caros leitores, este blog nada seria, faço questão de pedir minhas sinceras escusas pelo sumiço.

 

Sem mais delongas, vamos assunto dessa semana.

 

Questionaram-me sobre um caso interessante dias atrás e gostaria de compartilhar com vocês:

 

"Dr., temos recebido reclamações de condôminos que veem, praticamente todos os finais de semana, os proprietários da unidade X usando da piscina, do local de recreação, a quadra poliesportiva e a churrasqueira. Acontece que essa unidade está alugada e os locatários nem possuem ciência disso.

 

O condomínio é obrigado a tolerar isso? Os proprietários têm, realmente, autorização para usar das dependências comuns do prédio, apesar da unidade deles estar alugada?

 

Ainda não tomamos nenhuma precaução em relação ao fato. O que poderíamos fazer, então?"

 

Surpreendente, porém, situação muito comum de se acontecer. Passemos à analisar.

 

Os condôminos, por serem proprietários da unidade, possuem, sim, o direito de usufruir das dependências do condomínio, tanto as áreas comuns do prédio, como as áreas privativas, tal qual um direito inerente à propriedade condominial previsto em lei (art. 1336, inciso II, do Código Civil). Bem como poderá o condômino proprietário dispor de sua unidade, de forma livre, à quem interessar, desde que observadas as previsões da Convenção de Condomínio, conforme art. 1336, inciso I, do Código Civil.

 

Até aqui, sem problemas.

 

A questão envolve a locação da unidade condominial à terceiros e o uso, por parte do proprietário-locador, das dependências comuns do prédio, não da unidade, já que ela está alugada para outros. Pode o proprietário-locador continuar usando das dependências comuns do prédio justificando ser proprietário de uma das unidades daquele condomínio, mesmo que não resida no condomínio?

 

Neste caso específico, a legislação não nos diz nada. A lei, portanto, é silente sobre essa hipótese. Logo, devemos nos ater a outras questões legais para basear nossa resposta.

 

Caberá, portanto, à Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno, tais quais documentos constituídos, deliberados e aprovados pela coletividade do condomínio, externando a vontade dos condôminos sobre as regras impostas àquele condomínio específico, desde que, por óbvio, não seja contrário às leis aplicáveis aos Condomínios Edilícios (Lei nº 4.591/64, Código Civil, além da Constituição Federal e as leis estatais e municipais).

 

 

Vale ressaltarmos que a posse direta/imediata e o uso da unidade, inclusive sua habitação, é realizada pelo locatário, que passa a usar e gozar do imóvel por força da locação (regulada pela Lei nº 8.245/98). Logo, em regra, o direito de usar e usufruir das áreas comuns, tais como piscinas, salão de festas, academia, áreas de lazer, áreas para esportes, etc., é do locatário, e não do locador.

 

Voltando à questão da Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno, havendo previsão expressa não autorizando o locador-proprietário continuar usando das dependências comuns do edifício após a locação, caberá à estes mesmos instrumentos salientarem quais serão as punições em caso de desobediência (por exemplo, incidência de advertências e multas, inclusive, a expulsão por força da caracterização do condômino antissocial), uma vez que o art. 1337, do Código Civil, prevê, claramente, em seu parágrafo único, que:

 

Art. 1337. (...)

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

 

Assim sendo, o proprietário-locador podendo usar, fruir e dispor livremente sua unidade para terceiros, ao ganhar certos direitos no caso da locação, perde outros, devendo cumprir com os deveres instituídos pela lei e pelos instrumentos específicos do Condomínio na qual é condômino, principalmente a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.

 

É muito comum que os instrumentos suscitados prevejam que somente poderá fazer uso das áreas/dependências comuns o condômino MORADOR ou aquele que HABITA a unidade, limitando-se, pois, no caso de o imóvel estar alugado, somente ao locatário, portanto. Todavia, vale aquilo que estiver previsto nos referidos documentos.

 

Em caso de omissão da Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno na tratativa sobre o assunto, valerá as regras de uso comum e do cotidiano da coletividade. É o que chamamos de regras de usos e costumes (art. 1337, inciso IV, Código Civil).

 

MAS, importante informar: as ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS (Ordinárias e/ou Extraordinárias) não só podem como DEVEM votar sobre o assunto, para que fique documentado e ratificado pela coletividade a questão, a fim de evitar problemas e discussões desnecessárias.

 

O papel do (a) síndico (a) neste tipo de situação é zelar pela coletividade e pelo cumprimento em igualidade por todos os condôminos, não podendo um ou outro deter de mais direitos em detrimento dos demais condôminos. O melhor é agir com paciência, deixando bem claro como as regras devem ser seguidas e quais as consequências caso não sejam observadas, sempre de maneira respeitosa e cautelosa.

 

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial (2018/2) e ouvinte (2019/1 e 2019/2) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES, Pós-graduando em Direito Empresarial pela PUC-Minas Gerais, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado do escritório BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Empresarial e Consumidor.

 

Fonte: Jusbrasil


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